以下文章泉源于金砖TIME ，作者金砖财经
文/魏亚琴 金砖财经 新商业主编
房地产行业现在正在面临一次很是大的洗牌，代建和 REITs 是多元化时机，但非唯一偏向，纾困是短期内较量好的方法。
“短期来看，纾困是较量好的方法，关于逆境房企，可有用解决资金问题，助力受困房企债务�；碜怕�。恒久来看，我们依然看好房地产行业远景。”尊龙凯时人生就是搏资源总司理周安瀰日前在接受金砖财经的独家专访时这样体现。
在周安瀰看来，房地产行业正面临洗牌，关于转型，“要坚持在熟悉的行业做熟悉的事情”；关于出路，“REITs 是时势所趋”；关于相助，通过团结实现“1+1 ＞ 2”的效果；关于投资逻辑，“不盲目追高，也不贪心赚尽最后一个铜板，多方共赢”，周安瀰对记者体现。以下为采访实录：
一、谈履历：不盲目追高，也不贪心赚尽最后一个铜板
金砖财经：?尊龙凯时人生就是搏资源官网显示，多以房地产项目股权投资为主，能否分享下尊龙凯时人生就是搏在房地产领域投资的履历与要领？
周安瀰：尊龙凯时人生就是搏资源建设近七年的时间，始终坚持将房地产项目股权投资作为公司基石营业，取得了一些效果，也积累了一些履历。首先，我们一直承继稳健投资、坚持战略定力的生长理念，海内房地产市场周期性特点显着，在行情低点抢抓项目投资机缘，在市场高点阻止盲目追高，坚守利润标准底线，不贪心赚尽最后一个铜板。其次，公司坚持都会群深耕战略，重点结构一、二线焦点都会焦点地段，已投资项目笼罩京津冀、长三角、粤港澳大湾区、长江中游和成渝等主要经济圈要害节点都会，都会能级高、市场有支持。同时通过差别区域项目的组合投资疏散危害，阻止都会轮动效应的踏空。最后，公司坚持精益治理，回归专业，凭证行业生长阶段的新要求一直精进。投资前，对项目调研细腻度及专业性要求高，公司作为尊龙凯时人生就是搏旗下的地产投资基金，拥有专业化的地产投资团队，设立了健全严酷的评审风控机制。项目投资后，作为股东加入项目重大事项决议，实现开发全流程羁系。尊龙凯时人生就是搏资源一直坚持专业、务实、立异、规范、协作，一直提升投资研判和危害提防的能力。
二、谈时机：房地产市场震荡调解，纾困是较好的方法
金砖财经：?眼下房地产行业景心胸下行，行业泛起了一些动荡。去年至今，羁系部分多次出台并购政策，勉励房地产行业收并购。您怎样看房地产市场的远景？对尊龙凯时人生就是搏资原来说，是否意味着新的时机？有哪些时机？
周安瀰：尊龙凯时人生就是搏资源依托于股东配景优势，在生长中获得不少专业指导和品牌加持，同时我们也在一直学习怎样在�；醒罢沂被�，提升捉住时机的能力。短期来看，房地产市场震荡调解，房企一连承压，市场分解加剧，谋划稳健房企的竞争力进一步展现。尊龙凯时人生就是搏资源起劲响应羁系部分的政策导向，为“逆境房企”、“逆境项目”纾困。纾困是较好的方法，关于逆境房企，可有用解决资金问题，助力受困房企债务�；碜怕�；关于逆境项目，助力其早日复工，按期保交付，包管购房业主的权力。尊龙凯时人生就是搏资源将探索设立地产开发纾困基金，掌握在地产“新时期”生长名堂中的投资时机。恒久来看，房地产超 10 万亿的市场规模仍在，现在处于峰值下行调解阶段，行业生长的潜力仍在，我们依然对房地产行业的生长坚持稳健、乐观的态度。第一是中国的生齿基数很是大，生齿盈利是其他蓬勃国家无法相比的。城镇化历程推进带来的置业需求和改善性需求仍然保存。第二是存量时机很大。早些年，房地产行业开发相对较快，是以增量为主。现在到了存量转换时代，存量是房地产行业中一个新的赛道，怎样捉住这个时机，我们也在做研究。
三、谈转型：房地产行业未来规模仍然很大，专心做产品也有时机
金砖财经：?在房地产行业深度调解期，您以为企业应往哪个偏向转？现在大部分房企还来得及转型？不转型的企业尚有没有出路？
周安瀰：转型来不来得及？怎么转型？现实上因企业自身而异，无法定论。但我以为，在现在这个时期需要在熟悉的行业中继续深耕，做好的产品，探索更多新生长模式。虽然目今房地产行业处于调解期，但未来的规模仍然很大，专心做产品也有时机。
从中恒久看，目今房地产行业总量见顶，但生命周期仍处于成熟期。比照蓬勃国家，我国房地工业增添值占 GDP 比重不算突出。从目今市场需求看，焦点都会的生齿流动仍在一连，上海、深圳的流感生齿超万万，北京、广州、成都等都会流感生齿超 800 万，大都会的刚性住房需求和租赁需求仍然重大。目今城镇化率虽然已经抵达65%，但都会内部城中村修建仍然众多，改善性住宅的需求仍然重大，也预计会成为未来市场主力。现在房地产行业存量 300 万亿，凭证每年 2%的都会更新率，每年地产行业销售规模仍会有 8 万亿，据展望，中国房地产市场未来每年的销售额还会维持在10 万亿 -14 万亿的规模。因此，纵然企业不转型，在房地产行业，改变过往“三高”生长模式，认真做产品，一直提高产品质量和效劳水平，也照旧有时机的。
转型关于大部分房企来说，什么时间最先都不晚，晚的是历来不去思索。不动产外延空间辽阔，起劲探索新生长模式，有好时机就可以举行实验。2021 年，房地工业的增添值是 7.8万亿元，但房地产行业上下游的增添值则近 20 万亿元。关于不动产行业，除住宅外，在业态上可以举行扩展，如：公寓、旅馆、购物中心、写字楼、会展中心等，在工业链上也可以一直延伸，如：私募基金、代建、物业、经纪、文旅、养老等。房企应该施展自己的较量优势，起劲探索新的生长模式，从“地产头脑”转向“谋划头脑”。当探索出具有可一连生长模式的时间，举行转型，并且坚持在熟悉的行业做熟悉的事情。
四、谈出路：代建和REITs是多元化时机，但非唯一偏向
金砖财经：?有人说，房企的止境是代建；也有人说，房企的出路是 REITs。您以为房企的出路是什么？
周安瀰：关于代建这样的营业模式和 REITs 这样的融资模式，都是房企多元化生长的时机，但非唯一偏向。代建拥有重大生长空间，可以作为多元化结构的一个偏向。2021 年以来，我国房地产市场行业配景爆发了较大转变，在“三道红线”、市场预期转弱的配景下，行业的基本面在需求端与供应端都爆发了较大转变，有“轻资产、低杠杆、高利润率”特点的代建行业，也随之迎来了新机缘。
有些机构展望，接下来几年月建行业规�；峒绦岢指咚僭鎏�，可达千亿级别。现在代建行业主要有三种模式：
政府代建，商业代建，资源代建和配资代建。而这些营业在选择代建商时，会要求代建企业拥有精彩的建设治理能力和着名的品牌。因此，关于代建营业而言，较量依赖房企的品牌影响与操盘能力。
从已往外洋履向来看，REITs 是时势所趋。作为资产证券化的一个工具，REITs 能有用盘活存量资产，形成投资良性循环，提升权益资金比重，降低企业杠杆率。尤其是在目今，房企融资难题的情形下，借助 REITs盘活资产，获得现金流，显得越发主要。不过现在海内公募 REITs 市场生长还处于初期阶段，主要聚焦在基础设施领域，住宅、商业、办公类资产暂时不在试点规模内。不过，近期有三只包管性租赁住房的 REITs 陆续上市，包管性租赁住房已经可以通过REITs 实现退出。我们也期待 REITs的适用规模继续扩大，那么关于房企来说，未来就可以多一条权益融资途径，值得关注和期待。
关于房企的出路，房地产企业应该专业化分工，多元化生长，提升效率与品质。随着房地产行业刷新的深入，市场情形爆发了重大转变，已往的三高（高周转、高杠杆、高欠债）生长模式已经不可一连，那么，房地产新的生长模式是什么，值得各人探讨。我以为，在“房住不炒”基调下，房地产要去金融化、要回归屋子栖身属性，房企应该专注提升品质和效劳。同时，也需要起劲探索新的生长模式，更好地顺应目今转变。一方面，回归实体经济实质。房地产行业规模仍然很大，只是过往的模式爆发了转变，在“房住不炒”的基调下，房地工业应当去金融化，回归栖身实质。房企从客户需求出发，举行产品的迭代升级，通过科技与数字化赋能，一直提升产品质量和效劳水平。
另一方面，专业化分工提效率、多元化营业促生长。首先，专业化分工。在房地产原有的投资、开发、运营和效劳的�？樯�，施展自己的优势，做精做强。例如代建行业，把开发环节做优，通过提升治理水平，降低开发建设本钱，开发新的市场。然后，寻找多种盈利渠道、多元化的营业生长，起劲寻找第二增添曲线。从行业生长空间来看，目今房地产行业增量开发规模逐步见顶，生齿和资源向大都市圈群集的趋势已较为明确，房地产行业逐渐由增量型主导向存量型主导过渡，由简单开发模式向多元工业模式转化。目今疫情加速房地产企业于“地产 +”营业的探索，泛起了许多时机，包括已经成形的物业效劳、商业、资管、长租公寓等，房企可以通过自身能力去厘革、顺应，获得新的生长时机。
五、谈相助：通过团结实现了“1+1＞2”的效果
金砖财经：?尊龙凯时人生就是搏资源在地产工业链投资模式是“双轮驱动”，一手抓科技，一手抓工业。您能否分享下投资了哪些领域？为何在地产工业链投资方面选择碧桂园开启强强团结模式？
周安瀰：在已往 7 年中，尊龙凯时人生就是搏资源从主打全屋智能家居的“UIOT超等智慧家”到专注人工智能的“商汤科技”，从专注修建 BIM 数据与工业机械人的“大界机械人”到定制家居品牌“皮阿诺”等，尊龙凯时人生就是搏资源的投资从未脱离地产主业这条主轴。
我们携手碧桂园创投（深圳市碧桂园立异投资有限公司）配合设立“保碧工业链基金”，通过团结实现了“1+1＞ 2”的效果。为什么选择碧桂园相助？一是有志同志合的想法，告竣了共识。二是尊龙凯时人生就是搏与碧桂园做到了优势互补，希望依托于双方强盛的股东配景、相近的投资战略、一致的投资偏向等做出一些效果。对方作为 Co-GP与我司配合提倡设立双 GP 工业链赋能基金。此次团结碧桂园创投作为相助方，希望依托其股东方碧桂园在地产开滥觞的营业赋能能力以及其在物业端的场景落地能力，与我司联手结构，协同赋能，配合扩大工业链生态圈系统。
本文节选自《中国房地产金融》杂志9月刊
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